Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo

Trong bài viết sau đây, tailuanvan.com xin chia sẻ đến bạn nội dung cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo một cách chi tiết nhất.

1. Nội dung công tác thẩm định

Danh mục tài sản bảo đảm

Mỗi NH xây dựng một danh mục tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với chính sách bảo đảm tiền vay của mình. Tại Việt Nam, các NHTM xây dựng danh mục tài sản đảm bảo riêng của mình dựa trên quy định danh mục tài sản đảm bảo của Nghị định 178/1999/NĐ-CP như sau:

Tài sản cầm cố:

Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, thiết bị, hàng hóa, vàng bạc, tàu biển, máy bay, …

Số dư trên tài khoản tiền gửi tại TCTD bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ.

Giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu.

Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.

Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Tài sản thế chấp:

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Nội dung công tác thẩm định tài sản đảm bảo lần đầu

Theo Nguyễn Hữu Đại (Sưu tầm và hệ thống) Ngân hàng cho vay thường xem xét thẩm định tài sản đảm bảo theo các khía cạnh:

Tính hiện hữu: Thẩm định về việc tài sản có thất trên thực tế hay không.

Tính vững chắc về pháp lý: Thẩm định tính pháp lý của giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng và các giấy tờ có liên quan đến tài sản đảm bảo để xác minh tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, tài sản không tranh chấp.

Tài sản bảo đảm không những chắc chắn thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm mà còn phải chắc chắn rằng tài sản đó không có tranh chấp để giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản đảm bảo.

Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa

* Phương pháp thẩm định giá

Các NHTM thường sử dụng một số phương pháp định giá như sau:

Phương pháp so sánh

Phương pháp chi phí

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư

Phương pháp lợi nhuận

*Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm:

NHTM xác định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản đảm bảo dựa vào các yếu tố: Loại tài sản đảm bảo; Khả năng và mức độ biến động giá trên thị trường của loại tài sản đó; Chi phí phát sinh trong quá trình xử lý tài sản (nếu xảy ra) để thu nợ; Ngân hàng phải đảm bảo thu đủ nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn, bù đắp các khoản chi phí phát sinh trong quá trình xử lý nợ mà ngân hàng phải gánh chịu.

Khả năng chuyển nhượng: Tài sản có được phép giao dịch, được pháp luật cho phép mua, bán, tặng, cho chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.

Tài sản bảo đảm phải “bán” được – đó là điểm then chốt để tài sản đảm bảo có thể hoàn thành “sứ mệnh” của mình: thanh toán giá trị nghĩa vụ bị vi phạm cho bên nhận thế chấp. Đồng thời, tài sản đó không thuộc diện bị pháp luật cấm, không thuộc danh mục tài sản bị cấm lưu thông hoặc có quyết định thu giữ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tài sản có dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá chủ yếu là các tài sản thông dụng, ít hao mòn vô hình do tiến bộ khoa học, ít thay đổi công nghệ, được sử dụng cho nhiều mục đích và nhiều đối tượng có thể sử dụng.

Khả năng rủi ro của tài sản: Đối với khoản vay lớn, ngân hàng yêu cầu cán bộ thẩm định rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo như rủi ro liên quan đến hồ sơ pháp lý của tài sản đảm bảo, rủi ro về việc giảm giá trị tài sản đảm bảo, rủi ro về tính thanh khoản của tài sản, rủi ro có sự thay đổi chính sách của Nhà nước.

Khả năng quản lý tài sản của ngân hàng: Khả năng theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản, các giấy tờ trong tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản đảm bảo.

Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng ngừa.

* Nội dung tái thẩm định tài sản bảo đảm

Định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất, cán bộ thẩm định thực hiện tái thẩm định tài sản đảm bảo. Việc kiểm tra giám sát tài sản đảm bảo phải được ghi vào văn bản và thể hiện một số nội dung cơ bản:

Kiểm tra thực trạng của tài sản đảm bảo so với các thời điểm thẩm định trước đó: Tài sản có phát sinh tranh chấp nào không, nếu có phát sinh thì cán bộ thẩm định kịp thời đề xuất thay đổi biện pháp quản lý tài sản đảm bảo khi cần thiết.

Đối với tài sản hình thành trong tương lai thực hiện giám sát kiểm tra quá trình hình thành tài sản đảm bảo.

Thẩm định lại giá trị tài sản: Kiểm tra giá trị tài sản đảm bảo có bị sụt giảm, đáp ứng được nghĩa vụ bảo đảm hay không để thực hiện định giá lại và yêu cầu bên bảo đảm phải bổ sung tài sản hoặc giảm dần mức cấp tín dụng hoặc có thỏa thuận khác.

Kết quả thẩm định tài sản bảo đảm

Đối với thẩm định tài sản đảm bảo lần đầu, kết quả thẩm định giúp NH trong quyết định cho vay hay không cho vay khách hàng.

Đối với tái thẩm định tài sản đảm bảo, kết quả thẩm định được NH sử dụng để giải quyết nhữ g rủi ro có khả năng phát sinh về tài sản, giúp NH đưa ra những quyết định tăng, giảm hoặc thu hồi đối với khoản vay và làm căn cứ khi xử lý tài sản.

2. Các chỉ tiêu phản ánh kết quả thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng doanh nghiệp của ngân hàng thương mại

(1) Cơ cấu tài sản đảm bảo

Mỗi NH xây dựng một cơ cấu tài sản đảm bảo tiền vay riêng phù hợp với chính sách bảo đảm tiền vay và chính sách tín dụng của mình, không quá tập trung tỷ trọng vào một số tài sản đảm bảo nào đó, cần làm đa dạng danh mục tài sản đảm bảo của mình.

Cơ cấu tài sản đảm bảo bao gồm: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; dây chuyền máy móc, thiết bị; phương tiện vận tải; hàng hóa; giấy tờ có giá,…

Cách tính:

Mức cho vay tối đa = Giá trị của tài sản đảm bảo x tỷ lệ % theo quy định của từng ngân hàng.

(2) Số lượng hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo

Số lượng hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo thể hiện khối lượng công việc mà đơn vị thực hiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Việc xem xét chỉ tiêu này nhằm đánh giá kết quả công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Số lượng hồ sơ thẩm định thể hiện vai trò, trách nhiệm của cán bộ thẩm định đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng.

(3) Thời gian trung bình thực hiện thẩm định tài sản đảm bảo

Đây là chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Công tác được coi là đảm bảo khi thực hiện được khối lượng đủ lớn trong một thời gian hợp lý. Điều này liên quan đến cách thức tổ chức và tiến hành công tác thẩm định tài sản đảm bảo, quy trình và phương pháp được áp dụng sao cho chặt chẽ, rõ ràng và hợp lý để quá trình thẩm định được thực hiện nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian và chi phí phát sinh, đồng thời gia tăng khối lượng công việc thực hiện. Một quy trình thẩm định được coi là đầy đủ, rõ ràng khi nó thể hiện được các nội dung của quá trình thẩm định. Thời gian thực hiện thẩm định ngắn sẽ sẽ tạo áp lực cho cán bộ thẩm định, thời gian thẩm định dài thì ngân hàng sẽ mất cơ hội cho vay khách hàng.

(4) Số lần tái thẩm định tài sản đảm bảo trong một năm đối với một khoản vay

Chỉ tiêu này giúp đánh giá được công tác tổ chức thực hiện tái thẩm định tài sản đảm bảo tại Chi nhánh. Tần suất tái thẩm định càng lớn thể hiện Chi nhánh đánh giá cao vai trò của công tác này, giúp ngăn ngừa và giảm thiểu được rủi ro có khả năng phát sinh liên quan đến tài sản đảm bảo.

(5) Thời gian trung bình xử lý một tài sản thu hồi nợ

Chỉ tiêu này giúp ta đánh giá được khâu thẩm định tài sản đảm bảo có đảm bảo không, thẩm định về tính vững chắc pháp lý, thẩm định giá, tính thanh khoản, khả năng chuyển nhượng của tài sản đảm bảo trong lần đầu thẩm định cũng như các lần tái thẩm định. Nếu thời gian trung bình xử lý tài sản đảm bảo ngắn thì công tác thẩm định tài sản đảm bảo này đảm bảo, còn nếu thời gian xử lý dài và bị dây dưa thì công tác thẩm định bị đánh giá kém, chưa bảo đảm.

(6) Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay có thời gian xử lý bảo đảm kéo dài

Thời gian bị kéo dài có thể do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do tài sản đảm bảo có tính thanh khoản thấp, gặp khó khăn khi rao bán trên thị trường hoặc khách hàng vay không hợp tác trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo.

(7) Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay xử lý tài sản không đủ để thu nợ gốc và lãi

Chỉ tiêu này đánh giá công tác thẩm định giá của tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay xử lý tài sản không đủ để thu hồi nợ càng nhiều thể hiện cán bộ ngân hàng định giá tài sản cao hơn so với giá thị trường dẫn đến khi xử lý tài sản, số tiền xử lý không đủ để thu hồi cả gốc và lãi của món vay.

(8) Tỷ lệ trích lập dự phòng xử lý rủi ro cụ thể

Để hạn chế phần nào rủi ro tín dụng, các NHTM đều thực hiện việc phân loại nợ và tiến hành trích lập quỹ dự phòng rủi ro tín dụng.

3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo

3.1. Nhân tố chủ quan

Bảo đảm tiền vay là hoạt động để phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ. Hoạt động này có thực hiện được tốt hay không chịu sự chi phối khô nhỏ từ chính các ngân hàng, ví dụ như nhiều khi nhận định chưa đúng, chưa đầy đủ về khách hàng; việc mở rộng mạng lưới hoạt động ngân hàng và tốc độ tăng trưởng quá nhanh, không tương xứng với việc nâng cao kiểm soát rủi ro; một số ngân hàng còn chấp hành quy chế cho vay, bảo lãnh chưa nghiêm túc, gia hạn nợ tùy tiện, làm trong sạch tài chính giả tạo, chạy theo thành tích, dẫn đến khách hàng lợi dụng gây ra việc thất thoát tài sản; một số ngân hàng quá chú trọng vào cho vay các dự án lớn, vào một nhóm khách hàng có liên quan với nhau, khi DN gặp khó khăn sẽ dẫn đến sự khó khăn cho ngân hàng; năng lực cán bộ còn yếu kém, đặc biệt ở khâu thẩm định cho vay. Cụ thể như sau:

Chiến lược kinh doanh, mục tiêu của ngân hàng trong từng thời kỳ

Trong mỗi giai đoạn, ngân hàng thương mại đều có những chính sách cho vay cụ thể, có thể là mở rộng hay thắt chặt. Đây là một nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động bảo đảm tiền vay. Nếu ngân hàng muốn đẩy mạnh hoạt động tín dụng, sẽ mở rộng danh mục tài sản bảo đảm, cũng như linh hoạt hoạt hơn trong công tác bảo đảm tiền vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn. Ngược lại, khi ngân hàng muốn thu hẹp quy mô tín dụng, ngoài công cụ là chính sách lãi suất, thì sử việc ra những quy định khắt khe hơn về tài sản bảo đảm cũng là một công cụ sử dụng vô cùng hiệu quả.

Chất lượng của cán bộ tín dụng ngân hàng

Trong xu thế hội nhập, cạnh tranh, khi sức mạnh của đồng tiền ngày càng có vị trí chiếm lĩnh thì có không ít những cán bộ đã bị lu mờ, đã đánh mất đạo đức nghề nghiệp. Trước đồng tiền mua chuộc, họ sẵn sàng định giá sai tài sản bảo đảm, cùng khách hàng để cung cấp thông tin sai lệch lừa đảo ngân hàng. Đây là một rủi ro rất lớn cho ngân hàng, khi khách hàng không trả nợ. Một cán bộ tín dụng ngân hàng chỉ có đạo đức nghề nghiệp không thôi chưa đủ, mà còn cần phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Bởi công tác thẩm định tài sản bảo đảm, thẩm định khách hàng… hết sức khó khăn, phức tạp với nhiều diễn biến khôn lường, nếu cán bộ không có sự kiện chuyên sâu, am hiểu thị trường, có óc phán đoán… thì không thể thực hiện tốt được công tác phân tích, định giá tài sản bảo đảm cũng như dễ bị khách hàng lừa đảo. Như vậy, sự thành công của một ngân hàng nói chung và công tác thẩm định tài sản nói riêng không thể thiếu được đội ngũ cán bộ – những người vừa giỏi chuyên môn nghiệp vụ vừa có đạo đức nghề nghiệp.

Chất lượng công tác trong quy trình bảo đảm tiền vay

Trước hết đó là chất lượng công tác thẩm định khách hàng của ngân hàng Để có thể cho vay, dù một khoản vay nhỏ hay lớn đều cần qua các công đoạn cơ bản như: thẩm định, quyết định cho vay, giải ngân, theo dõi, kiểm tra trong quá trình sử dụng vốn vay đến khi thu hồi được nợ và lãi. Trong đó, có thể nói thẩm định là khâu quan trọng nhất, vì nó quyết định đến mức cho vay, phương thức vay, lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm … Nếu khâu này thực hiện không tốt sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.

Hai là, chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm

Để cạnh tranh, các ngân hàng không ngừng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, gói sản phẩm mới … một trong số đó là chính sách về tài sản bảo đảm – ngày càng đa dạng, phong phú hơn, với chính sách linh hoạt, thông thoáng hơn, đồng nghĩa với đó yêu cầu việc định giá tài sản bảo đảm phải được tiến hành cẩn thận, chính xác hơn. Vì bản thân tài sản bảo đảm đã rất khó định giá cùng với những diễn biến khó lường của thị trường thì công việc định giá lại trở lên khó khăn gấp bội. Như vậy, để hoạt động bảo đảm tiền vay được thực hiện tốt, thì một trong những điều kiện không thể thiếu là thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm.

Ba là, chất lượng công tác quản lý tài sản bảo đảm

Tài sản đảm bảo ngày càng đa dạng và phong phú, mỗi loại có những đặc thù riêng. Vì vậy, để bảo đảm những tài sản luôn nằm trong tình trạng bình thường và phát hiện kịp thời những sự cố liên quan làm giảm giá trị tài sản bảo đảm so với định giá ban đầu, ngân hàng phải thực hiện tốt khâu quản lý tài sản bảo đảm. Quản lý tài sản bảo đảm chính là việc theo dõi, kiểm tra, đánh giá lại tài sản bảo đảm. Nếu công tác này không được thực hiện định kỳ và thường xuyên sẽ không phát hiện được những thay đổi về giá trị tài sản bảo đảm trước những sự biến động chủ quan hay khách quan….khi đó ngân hàng sẽ không thể phản ứng kịp dẫn đến những rủi ro khi phải xử lý tài sản bảo đảm. Chính vì vậy, việc thực hiện tốt công tác quản lý tài sản bảo đảm một cách có kế hoạch sẽ giúp ngân hàng tránh khỏi những rủi ro không đáng có, giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng.

3.2. Các nhân tố khách quan

Bên cạnh các nhân tố chủ qu n thì nhân tố khách quan ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay mà trước hết phải nói đến đó là nhân tố khách hàng vì khách hàng là chủ thể vay vốn, là đối tượng chịu trách nhiệm trực tiếp đối với việc bảo đảm khoản vay. Do đó, bảo đảm tiền vay có tốt, có an toàn hay không – điều đó phụ thuộc không nhỏ vào khách hàng.

* Đạo đức khách hàng

Tư cách đạo đức của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bảo đảm tiền vay. Nguồn thông tin khách hàng cung cấp là cơ sở để ngân hàng thẩm định đánh giá, quyết định cho vay. Nếu khách hàng không trung th ự , cố tình lừa đảo, cung cấp thông tin sai sự thật. Đó là một rủi ro rất lớn cho ngân hàng nếu ko phát hiện kịp thời. Ngược lại, với khách hàng trung thực, có ý thức hợp tác, cung cấp đầy đủ thông tin theo yêu cầu của ngân hàng sẽ giúp ngân hàng rất lớn trong thẩm định tài sản bảo đảm cũng như quyết định cho vay.

* Môi trường pháp lý:

Pháp luật cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động bảo đảm tiền vay. Ta biết rằng, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội. Một xã hội ổn định và phát triển phụ thuộc vào hiệu quả tác động của pháp luật lên các mối quan hệ trong xã hội. Là một bộ phận trong xã hội, hoạt động ngân hàng không nằm ngoài quy luật đó. Hơn nữa, hoạt động ngân hàng mang tính đặc thù, nên xây dựng pháp luật về ngân hàng cần phải được đặt ra và xem xét một cách thấu đáo, đặc biệt là các quy định về bảo đảm tiền vay. Nếu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về bảo đảm tiền vay có sự thống nhất, hoàn thiện, chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn hoạt động của ngân hàng sẽ là hành lang pháp lý không những đảm bảo an toàn cho ngân hàng mà còn thỏa mãn được nhu cầu vốn của các chủ thể trong xã hội, qua đó có tác dụng thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Song trên thực tế, hệ thống các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay của nước ta còn thiếu đồng bộ, chồng chéo không phù hợp với thực tế, khiến cho việc thẩm định dự án, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay còn gặp nhiều khó khăn, thậm chí còn tạo ra những khe hở để khách hàng xấu lợi dụng lừa đảo ngân hàng. Chính vì vậy, xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ và chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn là một tất yếu khách quan đối với nước ta – một nước đang trong quá trình chuyển đổi và hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế thế giới.

Ngoài ra, hoạt động bảo đảm tiền vay còn chịu ảnh hưởng bởi các biến số khác của môi trường kinh tế vĩ mô như chính sách tiền tệ, chính sách thuế, lạm phát… đều ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng, cũng như tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Một khoản cho vay có thể được bảo đảm rất an toàn trên sổ sách nhưng thực tế khi có những biến động bất thường xảy ra như lãi suất tăng cao hay thời kỳ kinh tế suy thoái làm cho doanh thu hay thu nhập của khách hàng giảm, từ đó làm ảnh hưởng đến hoạt động bảo đảm tiền vay.