Cơ sở lý luận về công tác giải phóng mặt bằng

Trong bài viết dưới đây, tailuanvan.com xin chia sẻ đến bạn nội dung cơ sở lý luận về công tác giải phóng mặt bằng một cách chi tiết nhất.

1. Tổng quan về dự án và quản lý dự án

1.1. Khái niệm dự án

Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất trong khoảng thời gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn.

Tổng thể các hoạt động: bao gồm nhiều công việc mà tất cả đều phải kết thúc bằng một sản phẩm giao nộp – sản phẩm, kế hoạch, báo cáo, hồ sơ tài liệu mà muốn có đều đòi hỏi những quyết định, điều hoà các mặt yêu cầu, các chi phí và sự chấp nhận rủi ro.

Các công việc lệ thuộc vào nhau: Vì tất cả đều đáp ứng một mối quan tâm sự thành công của dự án và do đó tất cả chỉ còn là những đóng góp cho một hệ thống rộng lớn, hướng đích hơn. Sự sắp xếp công việc trong dự án phải tôn trọng một logic về thời gian.

Các công việc và tổng thể các công việc cần được thực hiện trong một thời hạn xác định. Dự án có điểm bắt đầu và điểm kết thúc.

Các nguồn lực để thực hiện các công việc và tổng thể công việc là giới hạn. Mỗi dự án thường tiêu phí các nguồn lực. Các nguồn lực này càng bị ràng buộc chặt chẽ khi chi phí cho dự án là một số thành công then chốt.

Các hoạt động của dự án diễn ra trong môi trường không chắc chắn. Môi trường của dự án không phải là môi trường hiện tại mà là môi trường tương lai.

Như vậy, dự án và các hoạt động đang tiến hành có những điểm chung. Cả hai đều do con người thực hiện và bị giới hạn về nguồn lực, cả hai đều được lên kế hoạch, thực hiện và kiểm tra. Sự khác biệt ở chỗ các hoạt động đang được tiến hành có tính chất lặp lại, còn dự án thì có thời hạn và là duy nhất.

1.2. Khái niệm quản lý dự án

Xuất phát từ góc độ nghiên cứu khác nhau, nhiều học giả đã đưa ra giải thích không giống nhau về quản lý. Trên thực tế, khái niệm quản lý vẫn luôn được nhìn nhận theo nhiều quan niệm khá đa dạng và đến nay, vẫn chưa có một định nghĩa thống nhất về quản lý. Có thể trình bày khái quát quan niệm về quản lý như sau:

Theo Fayel: Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp, chính phủ) đều có, bao gồm 5 yếu tố tạo thành: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều chỉnh và kiểm soát.

Theo Tailor: Làm quản lý là phải biết rõ muốn người khác làm việc gì và hãy chú ý đến cách tốt nhất, kinh tế nhất mà họ làm.

Theo Hard Koont: Quản lý là xây dựng và duy trì một môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định.

Các quan điểm nêu trên được mục đích quản lý (hiệu quả) nhưng khá trừu tượng, không đề cập đến phương pháp hay công cụ quản lý, mô tả được hoạt động quản lý nhưng chưa nêu ra được bản chất của quản lý để làm việc gì.

Quản lý là hoạt động tổ chức thực hiện những hoạt động có tác dụng định hướng, điều tiết, phối hợp các hoạt động của các cá nhân và tổ chức được quản lý dưới quyền, bị quản lý. Quản lý là tổng thể các hoạt động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý một cách gián tiếp và trực tiếp nhằm thu được những diễn biến, thay đổi tích cực.

Quản lý là sự kết hợp của các công cụ quản lý mà chủ thể vận dụng, bắt buộc các đối tượng bị quản lý thực hiện trong một môi trường nhất định với những thể chế (quy định) cụ thể nhằm điều hòa mối quan hệ giữa người với người, giữa các tổ chức và bộ phận trong môi trường đó với nhau, giảm mâu thuẫn giữa các bên quản lý và bị quản lý, thúc đẩy tính tích cực của cá nhân và tổ chức bị quản lý, thúc đẩy họ tăng cường hợp tác hỗ trợ lẫn nhau, để tạo ra các giá trị lớn hơn giá trị mà nếu chỉ mỗi cá nhân, tổ chức đơn lẻ thực hiện.

Có thể khái quát hóa, quản lý là tổng hòa các tác động của chủ thể quản lý vào quá trình hoạt động của đối tượng bị quản lý theo những cách thức, biện pháp nhất định, có chủ đích, trong bối cảnh thời gian và không gian xác định nhằm đạt được các mục tiêu quản lý đặt ra.

Quản lý dự án là ngành khoa học nghiên cứu về việc lập kế hoạch, tổ chức và quản lý, giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời gian, trong phạm vi ngân sách đã được duyệt, đảm bảo chất lượng, đạt được mục tiêu cụ thể của dự án và các mục đích đề ra.

Mục tiêu cơ bản của việc quản lý dự án thể hiện ở chỗ các công việc phải được hoàn thành theo yêu cầu và bảo đảm chất lượng, trong phạm vi chi phí được duyệt, đúng thời gian và giữ cho phạm vi dự án không thay đổi.

2. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1. Trình tự công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Công bố công khai quy hoạch dự án tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa thôn, nơi có đất thu hồi.

Công bố Thông báo chủ trương thu hồi đất và chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi.

Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thông báo về việc thu hồi đất.

Xây dựng khu tái định cư và khu đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.

Ra quyết định thu hồi đất.

Thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Kê khai, kiểm kê diện tích đất và tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai.

Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư.

Thời điểm bàn giao đất.

Cưỡng chế thu hồi đất. 

Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế.

Bàn giao đất cho chủ đầu tư.

2.2. Cơ sở khoa học

Khái niệm giải phóng mặt bằng 

Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án (CĐT). Sau đó chủ dự án sẽ bồi thường cho việc di dời các đối tượng gắn liền với đất như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình.

Bản chất của giải phóng mặt bằng

Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những địa phương, khu vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối tượng GPMB rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm đông dân cư, khu đô thị, đất nông nghiệp, khu thuận lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn. Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới thường không phù hợp với điều kiện sinh hoạt, lao động sản xuất, công ăn việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra đơn giá bồi thường giữa các dự án, giữa các thửa đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại.

Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án đầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích chính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các khu vực xung quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu bên trong nay trở thành đất mặt đường và được hưởng lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất khó, là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp. Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi GPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên, những kiến trúc này không đủ tiêu chuẩn, không phù hợp quy hoạch đã làm ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị.

Công tác giải phóng mặt bằng gắn liền với bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá trị tương đương giá trị thị trường của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, có thể kèm theo các chính sách hỗ trợ. Nguồn vốn chi cho công tác bồi thường là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càng tăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài hecta hoặc hàng trăm hecta. Như vậy công tác GPMB diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng GPMB, công tác bồi thường GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích cực thúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể nói riêng.

2.3. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng

Trong quá trình phát triển của mỗi địa phương, Nhà nước thu hồi những vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp; mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các đô thị phát triển. Như vậy xu hướng đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia.

Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới

Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ đất sạch để xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế xã hội và phục vụ đời sống.

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả…Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra.

Thực tế các khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai.

Công tác GPMB góp phần sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể cũng như chi tiết.

Bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường giải phóng mặt bằng có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

Đặc điểm quá trình bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp.

Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất. Công tác tuyên truyền, vận động Người dân tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống Người dân sau này.