Trong bài viết sau đây, tailuanvan.com xin chia sẻ đến bạn nội dung cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị.
1. Nhà ở, đặc điểm nhà ở khu đô thị
1.1. Khái niệm nhà ở
”Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái tạo sức lao động của mình để tồn tại và phát triển” [51].
Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Khái niệm “nhà ở” quy định tại Luật Nhà ở bao gồm:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [38].
1.2. Đặc điểm nhà ở
Nhà ở là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong một thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình. Đó là một trong những điều kiện vật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư, nhà ở có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất: Là tài sản cố định có tuổi thọ tuỳ thuộc vào kết cấu và vật liệu xây của sản phẩm; thông thường thời gian tồn tại từ 50 đến 60 năm và cũng có trường hợp trăm năm hoặc lâu hơn nữa;
Thứ hai: Có tính cố định về hình dạng kiến trúc và kết cấu, cũng như trang thiết bị nên khó thay đổi; muốn cải tạo, nâng cấp, thay đổi kiến trúc khó khăn và tốn kém;
Thứ ba: Nhu cầu về nhà ở rất đa dạng, phụ thuộc vào sở thích cũng như khả năng của tầng đối tượng; nhu cầu còn thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội;
Thứ tư: Đối với các khu đô thị, nhà ở là một bộ phận quan trọng, nằm trong hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Là sản phẩm phục vụ cá nhân, nhưng nhà ở lại có tác động mạnh tới bộ mặt của đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc, ảnh hưởng tới cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của người trong từng ngôi nhà [29].
| Xem thêm: Dịch vụ cung cấp tài liệu làm luận văn theo yêu cầu |
2. Khu nhà ở, nhà ở khu đô thị
2.1. Đô thị và khu đô thị
Đô thị là ”điểm tập trung dân cư với mật độ cao với các hoạt động lao động phi nông nghiệp là chủ yếu, có cơ sở hạ tầng phát triển là trung tâm kinh tế-xã hội tổng hợp có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước, của một vùng lãnh thổ, một tỉnh, một huyện…” [12].
Điều 1.2, Chương 1 Văn bản ”Quy chuẩn xây dựng Việt Nam” số 01:2008/BXD đã quy định: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”[8].
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị, “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở” [37].
Hiện nay, thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu là một khu nhà ở mới xây dựng tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình công cộng khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh.
2.2. Nhà ở khu đô thị
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở khu đô thị được luận án khái quát như sau:
Nhà ở khu đô thị là những khu chung cư cao tầng, nhà biệt thự, nhà liền kề, được xây dựng theo quy hoạch được duyệt, có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình hạ tầng công cộng khác để sử dụng vào mục đích ở, sinh hoạt của người dân và kinh doanh.
Cụ thể hơn: Nhà ở khu đô thị là một trong những quần thể bao gồm các khối nhà ở (chung cư, biệt thự, nhà liền kề), khối các công trình dịch vụ (điện, nước, đèn chiếu sáng, khuôn viên, cây xanh…) và các khối công trình phúc lợi công cộng dân sinh khác như: đường nội bộ, trường học, trạm y tế…
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở khu đô thị
3.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Về khái niệm dự án đầu tư phát triển đô thị, theo quy định tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố, trong đó:
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: Là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng…) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt [12].
3.2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu đô thị
Về khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo quy định tại Khoản 8, Điều 3 và Khoản 2, Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định, gồm:
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh [38].
3.3. Các bên liên quan trong đầu tư phát triển ở khu đô thị
Nhà nước
Nhà nước là (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị. Nhà nước tham gia đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường nhà ở. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị. Nhà nước có thẩm quyền, hoặc ủy quyền phân cấp việc quyết định đầu tư phát triển khu vực phát triển đô thị.
Nhà nước có thể hiểu bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương, chính quyền đô thị (các cơ quan QLNN ở địa phương). Các cơ quan QLNN tại địa phương là đầu mối thực thi chính sách và trực tiếp quản lý các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị tại địa phương mình [47].
Chủ đầu tư
Chủ đầu tư xây dựng là người (tổ chức) sở hữu vốn hoặc người được giao quản lý và sử dụng vốn để xây dựng công trình. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật và người đầu tư về toàn bộ chất lượng, tiến độ công trình cũng như chi phí vốn đầu tư theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có quyền thực hiện hoặc thuê tất cả các công việc trong chu trình đầu tư, được quyền thẩm định dự án, được kí kết các hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi và yêu cầu các đơn vị nhà thầu thi công dừng thi công xây dựng và yêu cầu khắc phục hậu quả khi có vi phạm các quy định về chất lượng công trình, về an toàn cũng như vệ sinh môi trường [12].
Chủ dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị là người ( tổ chức): Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình (đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật); Có đề xuất dự án hợp lý, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị; Có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân lực đủ năng lực chuyên môn, có kinh nghiệm và cam kết bảo đảm thực hiện dự án đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt.
Đối với các dự án nhà ở trong khu đô thị phải có đề xuất dự án hợp lý, phù hợp quy hoạch và kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị; Chỉ được thực hiện dự án trong phạm vi sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao quản lý sử dụng để phục vụ các hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ được giao [12].
Nhà thầu xây dựng dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Tại Điều 3 của Luật Xây dựng 2014 đã đưa ra khái niệm về nhà thầu như sau: Nhà thầu trong hoạt động đầu tư xây dựng (sau đây gọi là nhà thầu) là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng. Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để nhận thầu một, một số loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy:
Nhà thầu trong hoạt động xây dựng dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu đô thị.
Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị để nhận thầu toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị. Tổng thầu xây dựng bao gồm các hình thức chủ yếu sau: tổng thầu thiết kế; tổng thầu thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình; tổng thầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình.
– Người hưởng lợi từ dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm cả lý luận và thực tiễn, có thể hiểu người được hưởng lợi từ dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị bao gồm người dân có nhu cầu mua và sử dụng nhà ở, các nhà đầu tư thứ cấp, các cơ quan, tổ chức và các đối tượng tham gia sử dụng dịch vụ trong khu đô thị.
Một quốc gia phát triển thì người dân càng có những yêu cầu cao với không gian sống hiện đại văn minh. Đây là xu hướng tất yếu diễn ra khi chất lượng cuộc sống đi lên, người dân có nhu cầu hưởng thụ không gian sống tốt hơn.
3. Đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị là hoạt động đầu tư, hình thành các loại hình nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt cho từng khu đô thị nhằm mục đích phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân đô thị, theo nguyên tắc kinh doanh, là hoạt động đầu tư, trong đó chủ đầu tư bỏ tiền ra để tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở khu đô thị và các công trình hạ tầng phục vụ đời sống dân sinh tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, tạo ra tài sản mới cho đời sống người dân ở các vùng đô thị hoặc nông thôn.
Một cách tổng quát có thể hiểu: ”Đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị là việc bỏ tiền ra để xây dựng nhà ở và các kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại một khu đất có diện tích rộng theo quy định của Chính phủ về khu đô thị, được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép, ….nhằm phục vụ cho nhiều đối tượng có nhu cầu ở của các khu vực đô thị”.
4. Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Quản lý đầu tư là sự tác động liên tục, có tổ chức, định hướng mục tiêu vào quá trình đầu tư và các yếu tố đầu tư bằng một hệ thống đồng bộ các biện pháp kinh tế – xã hội, tổ chức kĩ thuật và các biện pháp khác nhằm đạt được kết quả, hiệu quả đầu tư, hiệu quả kinh tế – xã hội cao nhất trong điều kiện cụ thể xác định và trên cơ sở vận dụng sáng tạo những quy luật khách quan về quy luật đặc thù của đầu tư.
Quản lý nhà nước về đầu tư là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo cho quá trình đầu tư của các nhà đầu tư tuân theo những quy định của pháp luật [52]. Tổng hợp các cơ sở lý luận ở trên, luận án đưa ra khái niệm cơ bản như sau:
Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị là việc Nhà nước quản lý chung nhất hoạt động về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị của đất nước, là hoạt động ở tầm vĩ mô, bao quát chung, là sự tác động liên tục, có tổ chức, định hướng, đáp ứng mục tiêu của các cơ quan có thẩm quyền vào quá trình đầu tư phát triển nhà khu đô thị. Tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư, bằng một hệ thống đồng bộ về pháp luật, các biện pháp kinh tế – xã hội, tổ chức kỹ thuật và các biện pháp khác, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến kết thúc kết thúc đầu tư, nhằm đạt được kết quả và hiệu quả đầu tư cao nhất, đáp ứng được tình hình phát triển đô thị, nhu cầu của người dân so với tốc độ đô thị hóa của đất nước, và thực hiện các mục tiêu kinh tế – xã hội đã đặt ra.
5. Vai trò, đặc điểm của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
5.1. Vai trò của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Góp phần quan trọng trong việc hiện thực hóa các mục tiêu, ý tưởng, chủ trương, đường lối chính trị trong xã hội. Thông qua chức năng chấp hành và điều hành của các cơ quan hành chính nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị trong sự phát triển kinh tế- xã hội đô thị chủ yếu được biểu hiện ở các mặt như sau:
Xây dựng, thực hiện chiến lược, chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho mọi người dân có chỗ ở, đảm bảo chất lượng, và dịch vụ tiện ích tốt nhất.
Quản lý chặt chẽ thị trường nhà ở, phát triển nhà ở theo kế hoạch, quy hoạch và đảm bảo chất lượng ở.
Khuyến khích, hỗ trợ và tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân, mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị. Hỗ trợ kích thích phát triển, duy trì và thúc đẩy sự phát triển của xã hội: củng cố và phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, can thiệp vào sự phát triển của xã hội qua hệ thống chính sách về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị, tạo điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị…
Tạo điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị…
Giữ vai trò điều hành xã hội, điều chỉnh các mối quan hệ xã hội theo những định hướng thống nhất. Ngoài ra còn giữ vai trò, trọng tài giải quyết các mâu thuẫn ở tầm vĩ mô đối với đầu tư phát triển nhà ở.
5.2. Đặc điểm quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở tại các khu đô thị liên quan mật thiết tới quản lý nhà nước đối với sử dụng tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển các loại nhà ở khu đô thị, là hoạt động đòi hỏi quản lý lượng vốn lớn và nằm đọng lại trong suốt quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở của một khu đô thị đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phải thiết lập các biện pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiền vốn được sử dụng đúng mục đích, tránh ứ đọng và thất thoát vốn, đảm bảo cho quá trình đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị được thực hiện đúng theo kế hoạch và tiến độ đã được xác định.
Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị thường kéo dài trong nhiều năm, từ xây dựng các loại nhà ở tại khu đô thị đến quản lý sử dụng các nhà ở tại khu đô thị sau khi kết thúc xây dựng đưa nhà ở vào khai thác, kết quả của nó thu được đòi hỏi nhiều thời gian (hàng năm, nhiều năm ) với nhiều biến động phức tạp xảy ra. Vì vậy, các yếu tố thay đổi theo thời gian sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị, chẳng hạn: giá cả, lạm phát, lãi suất…
Đối tượng của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở tại các khu đô thị là các dự án có quy mô vừa và lớn có tác động trực tiếp, quan trọng đến phát triển kinh tế xã hội tại nơi hình thành khu đô thị mới.
Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở tại các khu đô thị bao gồm các hoạt động hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra thực hiện pháp luật, chính sách nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở và đầu tư phát triển đô thị mới liên quan đến nhiều chủ thể như: các chủ đầu tư dự án, các nhà thầu xây dựng, các nhà tư vấn chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, các nhà đầu tư bất động sản, người tiêu dùng, trách nhiệm các Bộ, sở ngành theo chức năng, UBND tỉnh, thành phố…
Để lại một bình luận