Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất

Trong bài viết này tailuanvan.com sẽ chia sẻ đến bạn những khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.

1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987. Thuật ngữ quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của Luật Đất đai năm 1993, quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013.

Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [24].

Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [23]. Các chủ thể QSDĐ được quy định cụ thể tại Điều 5 LĐĐ 2013. Theo đó, Luật đất đai khẳng định: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng: quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý Nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất.

Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành, thì QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của BLDS về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật đất đai. Theo đó, đối với QSDĐ được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sử dụng, nhưng quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền, không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Có thể hiểu, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử dụng của những tài sản cụ thể, trong đó có QSDĐ đai của chủ thể có quyền. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là QSDĐ cũng có ba quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất đai, QSDĐ và quyền định đoạt đối với QSDĐ. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”, “nguyên thủy”. Quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con người trong quá trình phát triển của kinh tế – xã hội. Quyền sử dụng có vai trò thực hiện hóa ý đồ của chủ thể có QSDĐ hợp pháp, chính là việc làm cho đất đai có giá trị về mặt kinh tế. 

Theo những vấn đề lý luận đã phân tích trên đây, thì QSDĐ được thực hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có QSDĐ hợp pháp. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất [15, tr.82-83]. 

Theo quy định của Hiến pháp 2013 và Luật đất đai năm 2013, thì chủ thể thực hiện QSDĐ nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất. Người sử dụng đất có những quyền năng nhất định nhưng không phải chủ sở hữu đất đai. Chỉ Nhà nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận. Do vậy, chỉ duy nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng đầy đủ của chủ sở hữu. Nhà nước – với tư cách là một chủ thể quyền lực chính trị – không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai mà phải giao cho các chủ thể sử dụng. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu bằng phương thức: giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đai theo những điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định và tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ và thực hiện ấy.

2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

2.1. Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” (Điều 317). 

Với quan niệm này của BLDS năm 2015 cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản được xác định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản đó. Tài sản trong quan hệ thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản mà không giới hạn như các quan niệm trước đây chỉ là bất động sản. Việc mở rộng đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp theo BLDS năm 2015 là thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn thế chấp đã và đang diễn ra trong thực tế. Khái niệm trên cũng thể hiện sự phù hợp giữa quy định trong BLDS và các luật chuyên ngành khác có liên quan khi quy định về thế chấp tài sản. Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì quan niệm của giới khoa học pháp lý nước ta khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây:

Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; 

Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; 

Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt, “sở hữu mãi mãi” đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện. 

2.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong luật gốc – Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2 Điều 54). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ. 

Thế chấp QSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được Bộ luật dân sự và Luật luật đất đai quy định, mà theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền năng của người sử dụng đất. Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Sự điều chỉnh này của pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, cũng như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết điều kiện về chủ thể, về đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ. Với thực trạng trên, việc nhận định tính tương đồng và sự khác biệt của thế chấp QSDĐ so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở các mức độ và phạm vi khác nhau khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch không được phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp, mâu thuẫn và bất đồng phát sinh trong thời gian qua chưa thống nhất được phương cách giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau v.v. Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi trên như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự – kinh tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”

2.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì vậy, trong thế chấp QSDĐ, tài sản thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền). Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai được đề cập tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013

Thứ hai, Thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ. 

Khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp (Bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của QSDĐ. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc Bên thế chấp QSDĐ có thể không nhận lại được QSDĐ của mình nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn. 

Mục đích của việc thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ như một “vật” làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. 

Thứ ba, trình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.

Không giống như các giao dịch đối với tài sản thông thường, trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định điều kiện thế chấp rất chặt chẽ; theo đó, việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do pháp luật đất đai quy định. Hơn nữa, thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.